Interrelation of Legal Regulation of Land Plots and Buildings Located on Them

Abstract

A land plot and buildings located on it are interconnected both physically and functionally: the building is firmly connected with the earth, it is physically reinforcedthere, and built-up land plots lose their independent significance and fulfill only a serving function of the building’s location. The unity of these two different items affects their legal regulation: the definition of the subject of property rights, the establishment of the order of disposal, etc. Two legal concepts have been formed historically, whichprovide this legal commonness: establishment of the single object regulation and regulation of the common legal fate. The Russian legislation preserves the tradition of using the concept of thecommon legal fate, in particular, it establishes the right of sequence: namely, one thing should have the legal fate of the other thing. Herewith, thequestion which real thing (a land plot or a building located on it) is the main one, and which follows it, is solved quite contradictorily. For the development of the real estate market, its stability and clarity it is necessary to abandon the solution of the question of the primacy between the two undoubtedly interlinked real estate assets, and to secure the mandatory rule of their interrelationsupplementing the rules of the Civil Code of the Russian Federation regarding the objects of civil rights with the new type of property structure consisting of a land plot with buildings and structures and other things located therein and permanently connected to it, which are united by the general purpose

Земельный участок и расположенное на нем здание связаны между собой и физически, и функционально: здание прочно связано с землей, физически в ней укреплено, а застроенные земельные участки утрачивают самостоятельное значение и выполняют лишь обслуживающую функцию места расположения здания. Единение этих двух разных объектов недвижимости оказывает влияние на их правовой режим: определение субъекта права собственности, установление порядка распоряжения и т.д. Исторически сформировались две правовые концепции обеспечения такой правовой общности: установление режима единого объекта и режима единой правовой судьбы. В российском законодательстве сохраняется традиция использования концепции единой правовой судьбы, в частности, закрепляется правило следования, а именно: одна вещь следует правовой судьбе другой вещи. При этом противоречиво решается вопрос о том, какой объект недвижимости (земельный участок или расположенное на нем здание) является главной вещью, а какой – следует за ней. Для развития рынка недвижимости, обеспечения его стабильности и ясности необходимо отказаться от решения вопроса о главенстве между двумя несомненно взаимосвязанными объектами недвижимости, а закрепить императивное правило об их общности, дополнив нормы Гражданского кодекса РФ об объектах гражданских прав новым видом имущественного комплекса, состоящего из земельного участка с расположенными на нем зданиями и сооружениями и иными постоянно с ними связанными вещами, объединенными общим назначением